固定資産税評価額や相続税路線価による評価額は不動産投資に利用できるのか



 

あってないようなのが不動産価格

不動産業界において、本当に大雑把だなと思う社長が多かった。

そもそも、新規顧客の取り合いでリピーターという概念がないのような気がします。

 

不動産購入というのは投資をしている人でもそうそう何度も買うものではありません。

私も何度も賃貸で話をして、気分が悪くなるような担当に遭遇をしました。

 

一度、カギを貰って中を見せてそれで10万、20万ということもある不動産取引。

それを考えたら、1個売って100円という業界とは比べようがないアドバンテージがあるのですが・・・。

 

良いお店なら数度使ったことがあります。

そんな不動産業界を信用ができないと思い、自己責任で不動産価値を算定しようとしたとします。

 

その時に公の役所が評価をしたものが使えるのかどうか。

少し考えてみましょう。




 

頻繁に取引される地域なら、かなり近い

土地の評価とは、3つの評価法があります。

収益還元法と原価法、取引事例比較法。

 

収益還元法とは、将来得られる収益から現在価格を算定をするというもの。

こちらが今ではメジャーです。

アメリカでは・・・とか言われますが、アメリカの場合は地震が少なくニューヨークなどは100年前からの建物があり日本とは環境が違います。

 

日本ならマンションが5000万だったとしたら、家賃がいくらで何年住めそうかという感じで割り算をするということです。

 

次に、取引事例比較法です。

こちらは周辺で取引をされた不動産価格に参考に物件の評価をするというものです。

そうすると、東京や大阪のような取引が頻繁に起きる場所の方が事例は多いでしょう。

しかし、マンションやアパートが多い大都市では建物の老朽化などを考慮しないといけません。

つまり、土地だけの価値で考えることが出来ないのです。

 

不動産投資に応用するなら

もしも、マンションが地震で倒壊したら。

こう考えてください。

 

残るのは底地だけです。

つまり、マンション住民の資産は土地の持ち分です。

仮に1億円の価値があろうとも、これが10人持っていたら1000万の価値です。

 

これは簡単に評価が分かります。

例えば、マンションを購入をしたとして2000万で買ったら1000万が建物の価値。

残りが土地の価値だと思ったらいいでしょう。

そうすると、マンションがなくなったら1000万の損です。

 

こういったリスクがないとは誰にも言えません。また、保険に入っているとしても1000万まるごとおりるか不明です。

将来的にマンションはこういったややこしい予想があります。

 

では、土地の価値を図る時に先程の取引事例比較法で言えばこうなります。

都市部の場合は、取引が頻繁にあるので土地の前面路線価が公示価格の7割で自治体が評価をしています。

 

これを10割に割戻し、底地の価格を持ち分で割ったら大体の価値となります。

そして、中古マンションならこれを購入時の建物部分を家賃(収益還元法)で計算をして何年で償却できるか。

 

例えば、2000万で購入をして10万程度の家賃で貸しているとします。

年120万と借りたらなるとします。

 

そして、1000万が建物の価値とします。

すると、9~10年で元が取れる計算となります。

 

土地の価格は景気に左右されるとは言え、現在の東京や大阪なら早々は立地が良ければ下がりません。

逆に、建物の価値は経年劣化も含めて年々減っていると思えばこうなります。



 

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